初めての不動産相続でも安心！押さえるべき3つのポイント

不動産の名義人が亡くなってしまうと、子や配偶者、親や兄弟姉妹は被相続人（故人）の遺産を相続することになります。葬儀の準備や役所での手続きなど、やることはたくさんありますが、同時に不動産相続に向けた手続きも始めなければいけません。

今回の記事では、不動産相続の流れや相続方法の他、遺産分割や相続税申告の際に必要となる不動産評価額の調べ方について、分かりやすくご説明します。不動産相続で重要となる3つのポイントを押さえ、スムーズに相続手続きを完了しましょう。

【不動産相続のポイント①】不動産相続の流れ

遺産相続では、被相続人が所有していた現金や預貯金、有価証券など、さまざまな財産が対象となりますが、その中でも手続きが難航しやすいのが不動産です。相続が発生してから、相続税の申告・納付までには、どのような手続きがあるのでしょうか。

最初に遺言書の有無を確認

相続の発生が分かったら、最初に遺言書を探しましょう。遺言書が遺されていた場合、書かれている内容に従って相続手続きを進めなければいけません。例えば、父からの遺言で「自宅は長男に相続させる」と書かれていた場合、その内容の通り長男が家を相続する方向で進めることになります。

遺言書と一口で言っても、

• 自筆で作成する「自筆証書遺言」
• 公証人による内容証明のもと公証役場で保管される「公正証書遺言」
• 存在のみ公証役場で証明される「秘密証書遺言」
• 法務局に保管される「自筆証書遺言書補完制度」

などがあり、それぞれ作成方法や保管場所が違います。

まずは遺言書が遺されているか、心当たりのある場所を探してみてください。なお、「被相続人が遺言を書いたようだが見つけられない」といった場合でも、あなたが法定相続人であれば、公証人役場に遺言の有無を確認することもできます。

相続人の確定

相続の発生が分かったら、できるだけ早く相続人を確定しましょう。遺言書がない場合、遺産は民法で定められた法定相続人に相続されます。誰が相続人であるかを特定するためには、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取り寄せて確認しましょう。全ての相続人に相続の権利があるため、後から別の相続人が発覚した場合は、最初から遺産分割協議をやり直すことになってしまいます。

法定相続人については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

法定相続人とは誰を指す？範囲・順位・確認時の注意点を解説

財産目録を作成する

財産目録とは、相続財産の全容が一覧になったもののことです。必ずしも司法書士や弁護士に依頼する必要はなく、誰が作っても問題はありません。作成の義務自体ないものの、財産目録を作っておくと、遺産分割協議の進行や相続税の申告・納付が必要かどうかを判断する際にも役立ちます。

なお、遺言執行者は、財産目録を作成して相続人に交付する義務があります。

相続財産に不動産が含まれているかどうかは、市区町村から届く固定資産税の納税通知書から確認できます。また、役所で名寄帳を取得することで、その地域にある所有不動産の全てを一覧でチェックすることも可能です。

財産目録で相続財産の内容を確認した上で相続したくない場合は、相続を放棄することもできます。相続放棄は、相続の開始を知ってから3カ月以内に、家庭裁判所に書類を提出して手続きを行う必要があります。

遺産分割協議を進める

相続人と相続財産が確認でき次第、遺産分割協議を行います。遺産分割協議は、相続人全員で遺産の分割方法について話し合うための機会です。分割内容に合意を得られたら、遺産分割協議書を作成しましょう。遺産分割協議書には、相続人全員の署名と捺印が必要です。

遺産分割協議でうまく話がまとまらない場合、家庭裁判所で遺産分割調停申し立てを行い、第三者を介した話し合いで解決を目指すことになります。それでも不成立になってしまったら、遺産分割審判へ移行し、裁判官に判断を委ねることになります。

相続登記を申請する

不動産を相続することが決まったら、相続登記の手続きを進め、被相続人から相続人へ不動産の名義変更を行います。令和6年4月1日に相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に手続きを完了していなければ、10万円以下の過料が科されるようになりました。

相続登記の手続きには、登記事項証明書や住民票などの書類を集めなければいけません。また、書類の取得費用、登録免許税、司法書士に登記を依頼した場合は司法書士への報酬など、費用がかかることも覚えておきましょう。

相続税の申告・納付

相続税とは、相続財産のうち、プラスの財産からマイナスの財産（借金など）や葬儀費用などを差し引いた額に課税される税金のことです。相続税の申告・納付は、相続開始を知った日の翌日から10カ月以内に税務署で行わなければいけません。申告期限を過ぎたり、納税額が不足していたりすると、延滞税や加算税を課されてしまいます。

相続税については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

相続税とは？基礎控除の仕組みから計算方式まで解説

【不動産相続のポイント②】不動産の相続方法

現金とは違い、不動産は物理的な分割が難しい財産。遺産分割協議でトラブルを引き起こさないように、「不動産を平等に分割するためにはどのような方法があるのか」を理解しておくことが大切です。不動産を相続する4つの方法について、それぞれのメリットとデメリットを交えてご説明します。

不動産を分け合う「現物分割」

現物分割は、不動産をはじめ財産をそのままの形で相続する方法です。例えば、被相続人が住んでいた土地や建物は配偶者、賃貸しているアパートは子どもが相続するといったように、不動産ごとに相続人を決めることができます。被相続人が複数の不動産を所有していた場合に有効な方法です。

不動産を売却して利益を分配する他の方法と比べると手続きは簡単になりますが、評価額の異なる不動産を現物分割する場合、評価額の低い不動産を相続した人がのちのち不満を抱くかもしれません。

【現物分割のメリット・デメリット】

メリット	・相続人同士の遺産分割にかかる手続きが簡単 ・代償金の支払い不要 ・不動産を売却、管理する手間が省ける
デメリット	・相続人同士で公平に分けるのが難しい 　前後（道路側と奥）左右（間口問題他）

他の相続人に代償金を支払うことで解決する「代償分割」

代償分割は、特定の相続人が不動産を相続し、自分以外の相続人に相続分の代償金を支払う方法です。引き継いだ不動産にそのまま住み続ける予定がある方に有効な方法と言えます。代償金の金額は、相続時の不動産評価額をもとに決めることが一般的です。

しかし、相続分の現金を用意できなければ、原則として代償分割は行えません。代償金の金額を巡って相続人同士で争いが生じやすい点にも注意しましょう。

【代償分割のメリット・デメリット】

メリット	・相続人同士で公平に分割できる ・不動産を取得した相続人は引き続き住み続けられる、もしくは処分できる ・不動産の資産価値を維持できる
デメリット	・不動産を相続する相続人には代償金の支払い能力が求められる

不動産を売却して分け合う「換価分割」

換価分割は、不動産売却で得られた代金を相続人同士で分割する方法です。不動産を現金化することで、法定相続分の通りに分け合うことができます。

相続人が不動産の相続を望んでいない場合や、相続税の資金を用意できない場合に有効な方法ですが、不動産を売却するために多くの時間を要する他、仲介手数料や譲渡所得税などの負担が発生します。

【換価分割のメリット・デメリット】

メリット	・相続人同士で公平に分割できる ・不動産の管理や処分が不要になる ・不動産を現金化でき、相続税の納税資金対策にできる
デメリット	・先祖代々受け継いできた不動産を手放すことになる ・不動産売却によって譲渡所得税が課税される ・不動産売却によって不動産業者に仲介手数料を支払う必要がある ・想定以上に安い金額でしか売却できない可能性がある

相続人同士で不動産を共有する「共有名義」

不動産相続では、ご紹介した3つの分割方法の他に共有名義で持分割合に応じて相続する方法もあります。この共有名義を選択する場合、各相続人が所有する割合を「持分割合」として設定し登記します。

手続きは簡単ですが、単独取得ではないため、1人の相続人の判断で処分することはできません。さらに、共有者の誰かが亡くなってしまうと、その持ち分の相続が発生し、権利関係がより複雑になってしまいます。不動産の共有名義はトラブルが起こりやすい方法となるため、できるだけ別の方法で分割することをおすすめします。

【共有名義のメリット・デメリット】

メリット	・相続人同士で公平に分割できる ・遺産分割協議が成立しない場合の解決策になる
デメリット	・相続後の不動産管理や処分は相続人全員の合意が必要 ・固定資産税を支払わない者がいた場合、他の相続人に連帯納付義務が生じる ・共有者が亡くなると、その持ち分の相続が発生し、権利関係がより複雑になる

【不動産相続のポイント③】不動産評価額の算出方法

不動産を相続することが決まると、気になるのは相続税の支払いです。相続税は、被相続人が遺した「遺産の時価」に対して課税されます。評価の対象が土地であるか、家屋であるかによって不動産評価額の算出方法が変わる点にも注意が必要です。

【土地の評価方法 その1】路線価方式

路線価方式は、市街地にある道路に面した宅地の1平方メートルあたりの単価を指します。土地価格は、国税庁が公開する「路線価図・評価倍率表」から確認できます。

路線価方式の計算式は下記の通りです。

【正面路線価×奥行価格補正率×面積＝土地の相続税評価額】

路線価は毎年7月1日公表されます。被相続人が1月～6月末までに亡くなった場合でも、7月公表の路線価となりますのでご注意ください。（結果として、相続税申告書が6月中にできあがっても、税務署への提出は待つ必要があります。）路線価図が指定されていない土地は、次で説明する「倍率方式」を活用することもできます。

【土地の評価方法 その2】倍率方式

倍率方式は、路線価が設定されていない土地の評価額を算出するための方法です。固定資産税評価額をもとに、その土地に設定された倍率を掛けて算出します。この時に使用する倍率も、国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」から調べられます。

倍率方式の計算式は下記の通りです。

【固定資産税評価額×倍率＝土地の相続税評価額】

参考：路線価方式と倍率方式 | 国税庁

【家屋の評価方法】固定資産税評価額から算出

家屋価格の評価方法は、固定資産税評価額がそのまま相続時の不動産評価額になります。固定資産税評価額は、毎年送られてくる課税明細書に記載されています。もしも手元に課税明細書がない場合は市区町村役場で確認しましょう。（市町村役場では「名寄帳」と言って請求してください。）

家屋の評価額について、計算式は下記の通りです。

【固定資産税評価額×1.0＝家屋の相続税評価額】

不動産評価で見落としやすいポイント

相続税は確定申告と同様に申告納税制度です。自分で申告することもできますが、相続人が多数いる場合や税務調査リスクが高い場合、評価が難しい財産がある場合は、専門家に依頼するほうが安全です。

不動産評価は複雑であることから、税理士が10人いれば10通りの評価となる場合があります。

不動産相続の手続きは、状況に合わせて専門家へ依頼すると安心

自分で相続被保険者税申告書を書き上げ、税務署に提出される方は稀です。

相続税とは、被相続人の人生を申告するようなものです。不動産の評価減が適用できるか、上場株式の評価、相続税申告で差し引ける葬式費用の範囲、思わぬ贈与加算、生命保険金事故が起きていない（被保険者が被相続人でない）、あなた以外の相続人等が相続時精算課税を選択しているかなど、調べることがたくさんあります。無理せず相続専門の税理士に依頼しましょう。

また、相続が発生してから動き始めるのではなく、いつ相続が発生しても対応できるように事前に準備を始めておけると安心です。

他にも、相続手続きの基本について知りたい方は、「これだけは知っておきたい「相続手続きの基本」」もあわせてご覧ください。

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